197房东房客系列讲座（三）房屋维修071412

[image]【学习美国法律，学会保护自己，敬请访问权立宏律师的文章www.quanls.com。它几乎收据权立宏律师过去四年中所有的法律文章。上一期我们谈到了房屋供暖问题造成的拖欠房租问题。这一期我们就专门谈一谈怎样要求维修房屋和到哪个政府部门提出要求的问题。权立宏律师告诉您，人在美国，保护自己和家人安居乐业，是您的基本权利。】

时间如白驹过隙，春去秋来，纽约的雨季又要来临了。在每年８，９月缠绵的雨季里面，不知道有多少老房子会长霉菌，会漏雨，会被水倒灌。房客们很苦恼，房东们也很烦。唐先生刚来美国不久，为了节省开支，租住在李女士家的地下室里面，两人平时相处还不错，互不干扰。可是一场大雨，冲坏了二楼的排水管道，污水沿着楼梯一路冲到了唐先生的房间里面。唐先生的被褥衣物甚至几张家人的珍贵照片都毁于一旦。唐先生十分气氛，找李女士理论，可是恰好李女士全家都回国度假了。于是唐先生来到权立宏律师楼咨询权立宏律师该怎么办。他针对房东不在或者不合作的情况给了下面几点建议。

  1. 当您租住的房屋需要维修时，您需要首先通知房东或者管理人。您的通知应该用挂号信，这样您会有一张收据作为证据。通知里面说明具体事由以及您的要求。权律师提醒您，保护好所有证据，才能保护您的利益。

  2. 如果问题没有解决，您可以拨打３１１电话要求房屋检查，或者到纽约房屋法庭提起一个ＨＰ（housing part,房屋类）案件。权立宏律师楼有专门负责政府联络的工作人员，如果您不愿意打冗长的语音电话或者不愿意自己到法院，权立宏律师楼的工作人员会代您处理。

  3. 房屋检查由纽约市房屋保护和发展部门处理，您可以通过３１１电话联系到该部门，这样您就不必一定去法庭。记得在房屋检查时留人在家里。

  4. 如果您选择到纽约法庭可是一个案件，您同样可以要求法官助理来做一次房屋检查，您需要提供一个清单说明哪些地方需要检查。

  5. 到纽约房屋法庭开始一个ＨＰ案件，需要交$45法庭费。这样你会得到一个开庭日期。如果您需要紧急维修，比如没有热水，没有供暖，没有电，水淹火灾等，请先法官助理说明，你会被分配一个较早的开庭日期。向本文开头唐先生的情况就符合紧急维修需求，可以要求一个较早的开庭日期。

  6. 法庭有可能当庭和解或者择日判决，法官会作出一个“改正令”要求房东维修房屋。如果房东没有按照改正令的要求维修房屋，您可以通知法庭，在新的法庭日里面，法官可能给予房东罚款甚至判决房东入狱。

  7. 此外，如果是三分之一以上的租客一起起诉房东，关于没有供暖，没有热水，或者缺乏其他基本设施的情况，租客们可以在房屋法庭提起一个第７Ａ章程序（Article 7A Proceeding），可以要求法庭设置一个代管人来代替房东维修房屋。代管人负责收房租并将房租用于维修房屋。权立宏律师提醒您这个程序是比较复杂的，建议租客们找专业律师处理。

      以上信息来源于纽约法院网。在接下来的几周里，权立宏律师将通过几个案例来具体讲解常见房东房客纠纷问题。敬请期待权立宏律师的房东房客系列讲座的后续内容。权律师网站：www.quanls.com.欢迎打电话（1-718-766-7989）咨询。QQ: 2283233266。

权立宏律师律师楼受理下述案件：意外伤害，紧急保释，移民美国，重新开案，联邦上诉，离婚和刑事辩护，和违反劳工法的案件。地址：美国纽约法拉盛缅街3901号605室；英文地址：3901 Main ST., Suite 605, Flushing, NY 11354;电话：718-766-7989。电子邮件：quanlushi@gmail.com。定稿于２０１２年7月14日于纽约曼哈顿（197）.

图：权立宏律师（Peter L. Quan, Esq.），和同事。

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