196房东房客系列讲座（二）:房客欠租070712

[image]【学习美国法律，学会保护自己，敬请访问权立宏律师的文章www.quanls.com。它几乎收据权立宏律师过去四年中所有的法律文章。作为房东难免会遇见不良房客，而纽约的法律又是倾向于租房一方，那么遇到房客拖欠甚至不付房租的时候，您应该按照本文讲述的法律程序进行，私自驱赶房客可能会给您带来意想不到的麻烦。同样作为房客如果房东不做房屋维修或者乱加租等情况，您也不是“待宰的羔羊”，自有法律程序保护您，请认真阅读本文。】

最近，赵先生刚刚从外州搬到纽约工作，经朋友介绍租住在同乡刘先生的房子里面。因为是同乡，赵刘两家相处融洽。可是没过多久，纽约寒冷的冬天来临了，房东刘先生买的房子供暖系统出了问题，在滴水成冰的冬天，房客赵先生一家要盖两床被子才能入睡。房客赵先生几次要求房东刘先生维修，房东刘先生也很想努力维修，可是房屋年代比较久远，维修之后，供暖效果仍然不好。于是，房客赵先生就停止了交房租，在租约结束之后也不肯搬走。这个案例中，赵先生和刘先生都是普通意义上的好人，两个人都有点委屈，都觉得是对方出了错误。这就是为什么权立宏律师常常说民事案件通常没有绝对的谁对谁错，无论是法官还是律师还是原告被告双方能做的并不是理论出一个是非曲直，而是按照法律的程序和要求达到各方的利益的最大化。下面他就根据这个案例，具体讲解一下房客因故拖欠房租案件的法律程序问题和解决办法。

  1. 房东在起诉房客拖欠租金之前必须先向房客提出“房租需求”（rent demand）。房租需求可以是书面的也可以是口头的，有的租房协议里面会注明要求书面的房租需求。房租需求必须在起诉到纽约房屋法庭的三天以前提出。如果房客在房租需求规定的期限内没有支付房租，房东可以到房屋法庭起诉。

  2. 如果房客接到一个明信片或者是起诉通知书，必须在五天之内到房屋法庭的法官助理处提交答辩。即使超过五天才接到上述文件，也请到法官助理处说明并答辩。如果房客没有答辩，法庭会做出缺席判决。这个缺席判决可能判决房客保被驱赶，以及房东有权要求房客的工资，现金和财产作为房租的补偿。根据权立宏律师的从业经验，有的租客收到法庭的信件或者明信片之后，由于语言的障碍，无法理解，因而错过上庭的时间而输掉案子，所以他的建议是对于读不懂的英文信件，一般不能扔掉，而应该请人读懂之后再做决定。

  3. 答辩可以是口头的，即直接将给法官助理您的理由和原因。也可以提交法官助理一份书面的答辩。如果您因为服兵役或者医疗语言不能亲自去答辩，可以请别人代替您到法官助理处答辩，但需要提交一份不能到场的证词什么您为什么不能前往。

  4. 在答辩书里面，请写明您的理由，比如，房东不维修服务啊，失业暂时没有收入啊，起诉之前没有收到房东的房租需求等等。同时交一份答辩书的复印件给房东。权立宏律师建议，这一点最好请律师去做。

  5. 法官助理会安排一个开庭日期，原告被告必须按时出庭。请双方携带所有付款或者未付款的证明，如银行资本底单，收据。也请携带照片等说明房屋状况的证明。

  6. 如果房东没有及时维修房屋，法官有可能会一定程度的降低房客需要支付的房租金额。同时，法官会要求房东修理房屋。如果房东没有按照法庭要求维修房屋，房客可以回到法庭要求法官作出决定。同样，如果房客不能按时支付房租，为了避免被驱赶出房屋，房客也可以要求回到法庭要求法官作出决定。写到这里，权立宏律师建议，房东房客最好能够和睦，真诚相处，最好不要对证法庭。

  7. 如果房客支付了所有房租，房东仍然有权驱赶房客。除非这个驱赶是仅仅基于不支付房租的情况，而不是还有其他原因，比如逾期居留等。

以上信息来源于纽约法院网。在接下来的几周里，权立宏律师将通过几个案例来具体讲解常见房东房客纠纷问题。敬请期待权立宏律师的房东房客系列讲座的后续内容。权律师网站：www.quanls.com.欢迎打电话（1-718-766-7989）咨询。QQ: 2283233266。

权立宏律师律师楼受理下述案件：意外伤害，紧急保释，移民美国，重新开案，联邦上诉，离婚和刑事辩护，和违反劳工法的案件。地址：美国纽约法拉盛缅街3901号605室；英文地址：3901 Main ST., Suite 605, Flushing, NY 11354;电话：718-766-7989。电子邮件：quanlushi@gmail.com。定稿于２０１２年7月7日于纽约曼哈顿（196）.

图：权立宏律师（Peter L. Quan, Esq.），和同事。

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