权立宏律师：泪洒漫漫移民路：火灾后的痛思之租客保险（３４）

【权立宏律师，法学博士，专栏作家】Peter L. Quan, Esq.　对权立宏律师来说，星期五不过是平凡的一天。早上，权立宏律师象往常一样走向他唐人街东百老汇的办公室。当他走到东百汇，离他的办公室不远的地方，看到被火烧毁的“香港超市”，他不由自主地停了下来，感到非常心痛，非常可惜，因而想了很多。“香港超市”可以说是我们纽约唐人街东百老汇标志性的建筑之一，很多刚偷渡来美国的人的第一站也许就是“香港超市”门口，去移民局问话或上庭，等车的地方往往也是“香港超市”门口。“香港超市”从某种意义上讲，也代表了多数新移民的辛酸奋斗历程。由于语言的障碍和文化的差异，多数新移民不得不去开超市或商店，餐馆，衣厂，洗衣店，．．．．．．新移民所从事的这些工作对美国社会的贡献虽然很大，但基本上属于社会底层，不但辛苦，而且风险很大。唐人街今年也意外事故不断，至今已至少有两起大的火灾和好几起车祸，前一段时间法拉盛７号地铁缅街站旁也有一栋商业楼被烧毁，损失惨重。权立宏律师今天从法律的角度来谈一下如何避免这一类的天灾人祸，以便将损失降到最低程度。权律师尊敬，同情和支持所有受到灾害影响的人，本文的目的是亡羊补牢，提供一些这方面的法律常识，各人的详细情况请找律师处理。

图：权立宏律师（Peter L. Quan, Esq.）和同事们

  美国是一个法制社会，相对自由的社会，更是一个契约社会。权立宏律师认为，契约充满了我们生活的方方面面，只是您没有意识到而已。早上坐上公交车或地铁，您和大都会捷运局之间就有了契约；去上班的人和老板之间应该有劳动合同，也属于契约的一种；去吃饭或购物，您和餐馆或商店之间就有了契约；结婚本身就是一种契约；权立宏律师给客人打官司，也有契约（律师－客人合同）．．．．．．很多人在买房子或餐馆时请律师，因为种种原因，在租房子或办公室时却不愿去请律师，这其实是不小一个误区，您继续往下读，就会明白这这一点的。在房地产过户时，买卖双方都应该请各自的律师；在租房子，餐馆，商店或办公室时也应该这样。正是这个租房子的契约，决定了房东和租户以后的所有责任和义务，其中包括发生火灾或别的意外时，房东和租户如何得到赔偿。

一般了说，房东都要买一定的保险，但不是所有的意外保险都是强制性的（这一点和汽车保险不同）。根据权立宏律师掌握的情况，唐人街和法拉盛的租赁关系相当复杂，在多数情况下要包括大房东，二房东，然后才是租户，租户也有可能再分租。房东的主要工作是收到房租，租客主要是做生意赚钱，双方往往忽视了整个营业场所的整体安全。还有一点应该注意，多数华人的营业场所的建筑比较老旧，而且拥挤，安全隐患众多，这一点也会引起事故多发。设想一下，如果“香港超市”的营业场所是从房东那里租来的，火灾纯属意外或天灾，那就要看房东是否买有足够的意外保险。即使房东买有足够的意外保险，房东可以得到足够的赔偿来弥补损失（即恢复到火灾前的状况，盖一座新的“香港超市”），那还要进一步看租约中的规定，在房东和租客都没有过错的情况下，发生了火灾，租客的损失该由谁去赔偿。也有另外一种情况，“香港超市”自己是房东，可以得到足够的保险赔偿，可以把楼再盖起来；但是它也可能把一些房子租给别的租户，租户的损失谁来承担？这又要回到权立宏律师刚刚谈过的内容，要看租约了。如果当初您请了律师起草租约，很有可能您的利益会得到保护的。

不管房东是否买有足够的意外，权立宏律师建议，租客自己也应该适当买自己的意外保险，对于住家和商业租户来说都应该是这样。在很多情况下，一份好的租户保险包括在发生下列情况时该得到赔偿，火灾或闪电，风暴或冰雹，暴乱，空难（如“９１１”袭击），车祸，浓烟，恶意破坏，盗窃，火山爆发，意外飞物，冰雪重力，意外水管、热气管、空调、电缆的过载，水、汽管道结冰，突然和事故性的电流人为过载而引起的火花（火灾）等。注意，这里没有包括水灾和地震。如果有必要，租户也该把这些保险加在租约的附件（rider）中。

最后，权立宏律师，法学博士忠心恭祝“香港超市”的主人，员工，租户和所有受到这次火灾影响的人坚强起来，共度难关。权律师坚信，在不久的将来，一个全新的“香港超市”会重新屹立东百老汇，因为无数不屈不挠的新移民的经历都证明了这一点。

如果您想阅读更多权律师的文章，敬请访问http://www.sinovision.net/clients.php?act=details&id=3058　（“意外请找权律师”）。权立宏律师受理下述案件：意外伤害，紧急保释，政治庇护，重新开案，联邦上诉，离婚和刑事辩护。另外，权立宏律师的三十多篇专栏文章已编定成册（《学习美国法律，学会保护自己》），办理邮购。请付＄５邮资到 “Peter L. Quan,　Esq., 3901 Main ST., Suite 605, Flushing, NY 11354 .”请注明详细回邮地址。谢谢。（警告：©本文章受国际知识产权法保护，转载请注明作者和出处。侵权必究。）（责任编辑：寿孝椿，刘雪弘）（未完待续）

权立宏律师(Peter L. Quan, Esq.)、法学博士，专栏作家地址：美国纽约法拉盛缅街3901号605室，电话：   718-766-7989，电子邮件：quanlushi@gmail.com。法拉盛“宏昌”陈总经理：室, 。（定稿于２００９年５月１７日纽约曼哈顿。）

免责声明：本《侨报》专栏文章的目的是为在美国的中国人和华人社区提供免费的法律常识和宣传，不构成律师-客人关系；该专栏的文章不能代替法律咨询；具体个案请尽早找律师咨询。文章仅代表权立宏律师本人的观点，并不一定代表“美国中文网”（www.sinovision.net），《侨报》和《侨报周刊》(http://usqiaobao.com) 的观点。

权立宏律师，法学博士会尽多定期写一些这方面的文章供大家参考。有关这方面或者别的有关意外伤害的问题和宝贵意见，请 E-MAIL: quanlushi@gmail.com。信件可能会被适当修改。信件和文章的版权属权律师所有（３４）。